부동산으로 인한 가계부채의 늪

가계부채가 매우 많다. 대략 1400조원정도의 규모이다. 

올해말부터 미국은 금리 인상을 하기로 결정했다. 대부분의 가계부채는 변동금리이기 때문에 미국이 금리인상을 하면 한국의 이자부담은 늘어나게될 전망이다. 

가계들의 이자부담이 늘어나게 되면, 소비가 줄어들게 된다. 왜냐하면 가처분소득이 줄어드는 효과를 가져오기 때문이다. 총수요의 감소이다. 

이뿐만 아니다 이자부담의 증가는 한계소비성향까지에도 미약하게나마 영향을 준다. 한계소비성향이 줄어들게되고, 이는 곧 재정승수의 하락을 가져다준다.

총수요을 강력하게 관리하고자 하는 정부의 입장에서는 매우 부담스러운 상황이다. 

가처분소득을 늘려서 소비할 여력을 제공하자라고 주장하는 것이 이번 정부의 경제 정책이다. 

원래대로라면 기업이 가계에게 소득을 제공해야한다. 그러나 기업들의 생산성도 저하되어 있는 상태에서, 가계에게 충분한 소득을 제공하기 힘들다. 

그래서 정부는 최저임금을 급격히 상승시키는 것을 이용하여 소비를 어떻게든 늘리고자 한다. 

그러나 가계부채의 이자부담은 이번 정부의 경제정책을 방해하고 있다. 

가계부채가 증가하는 이유는 크게 두가지라고 볼 수 있다. 

집을 마련하기 위해 빚을 지거나, 사업을 하기 위해 빚을 지거나 이 두가지이다. 

지난정권과 지지난정권은 경기악화에 대응하기 위해 부동산 경기를 이용했다. 

부동산을 사는데 필요한 돈을 쉽게 빌려주게 만들어서, 부동산 경기를 호황으로 만들었다.

LTV DTI 규제완화는 곧 부동산 가격의 상승으로 이어졌고, 가계부채의 증가요인이 되었다. 

가계부채는 이를 바탕으로 지속적으로 증가해왔다. 물론 경기 악화로 인해 개인 사업자들의 부채부담이 늘어난것도 사실이다.

그러나 그건 경기와 동행한 것이라 볼 수 있기 때문에, 비정상적인 것은 아니라고 할 수 있다. 경기가 호황이되고 충분한 혁신들이 일어나게 되면 자연스럽게 부채부담이 줄어들게 되는 요인이기 때문이다. 

문제는 주택으로 인한 가계부채이다. 

부동산 그러니깐 주택의 가격이 갑작스럽게 상승한 시기는 정권의 교체기라고 볼 수 있다. 

이 당시 한국 부동산 시장의 상황을 생각해보면, 주식 시장에서 있어야 할 외국계자본들이 상업용 부동산 시장으로 넘어왔다. 

또한 상업용 부동산의 경우에는 높은 임대료들로 인해, 공간들이 놀고 있던 시기이다. 

그렇다면 상업용 부동산 시장에서 놀던 한국계자본들은 어디로 간걸까...

내 생각에는 이 자본들이 주택시장으로 넘어오게 된것같다. 

한국의 주택시장은 좀 비정상적인 상황들이 많이 벌어진다. 

투자하기도 어렵고, 경기와 밀접한 관련도 있기 때문에, 제대로 분석하여 투자하기 어려운 시장이다. 

이런 상황에서는 보통 단기 자본이득(차익)을 얻고자 투기 현상들이 나타나게 되는데, 딱 한국 주택시장이 그런 상황이었던것 같다.

여기에 정권의 변화라는 불확실성까지 존재했기에 더더욱 투기가 과열되었던것 같다. 

문제는 이러한 투기 현상들에 이어 일반인들까지 투기에 참여해버린것이다. 

부동산의 현금흐름을 생각해보면, 목돈이 조기에 들어가게 된다. 그리고 이 돈이 회수가 되기까지에는 매우 긴 시간이 걸린다. 

전세를 끼고 있는 경우 최소 2년, 이후 여러가지 조건들에 따라서 회수기간이 더 길어질수도 있다. 

또한 부동산의 공급 역시 매우 긴 시간이 걸린다. 즉 시차로 인한 리스크가 매우 크게 발생하는 시장이 부동산 시장이다. 

이런 시장에 부채와 전세자금을 이용하여 투자를 하는 소위 갭투자는 해당 시장 전체의 리스크를 더욱 더 증진시킨다. 

쉽게 생각하면, 장기적인 안목으로 바라봐야 하는 의사결정에서 단기적인 이익만 노리고 있는 투자방식이기 때문이다. 

사실 잘 생각해보면 인식의 차이기도 하다. 

일반적으로 실 수요자의 경우 주택을 바라보는 시각은 유형자산의 시각이다. 내가 사용하기 위해 투자를 했고, 이것이 감가상각되면서 내가 살고 있다는 효익은 계속 유지가 된다. 이런 상황에서는 내가 가진 집값이 어떻게 되든 상관이 없는것이 맞다. 

그러나 주택을 투자부동산의 시각으로 바라보게되면, 좀 얘기가 달라진다. 투자부동산은 언제든지 주택을 팔 수 있다고 생각한다. 단기적인 목적을 내포하고 있는것이다. 그래서 항상 공정가치로 주택을 평가하게된다. 즉 언제든지 팔 준비가 되어있기에 공정가치가 변동하면 바로 손익을 잡아줘도 된다는 것이다. 

그런데 실제 주택은 그런가? 언제든지 팔 준비가 되어 있는가? 바로 그 주택에 살고 있는 사람을 내 쫓을 수 있는 상황인가? 법적으로 그런것이 인정되는가? 를 생각해보면 그러하지 않다. 주택임대차보호법의 영향을 받고 있고, 양도소득세 규정들로 인해 주택을 단기 매매하는것은 매우 돈이 많이 들게 된다. 

즉 유형자산으로 봐야할것을 투자부동산적인 시각으로 바라보고 있기 때문에, 사람들은 주택을 돈벌이 수단으로 생각하고 투기를 하고 있는것이다. 

다시 생각해보면 부동산은 부동산에 대한 특수한 목적을 갖고 있는 회사가 아닌 다음에야 투자의 대상으로 보기 어렵다. 

그리고 이런 환상은 가계부채의 증가로 이어져 결국 국가의 존망을 좌지우지하는 상황에까지 이르렀다. 

그렇다면 가계부채의 늪에서 빠져나갈 탈출구는 있을까? 

현실적으로는 매우 불가능한 상황이다. 

부채 그러니깐 채무는 누구가의 입장에서는 채권이다. 즉 누군가의 자산이다. 

사유재산권이 인정된 한국의 경우에는 국가가 부채에 대해 직접적으로 조치를 취하기는 어려운 상황이다. 

한편 실제 돈을 빌려준 은행들 입장을 생각해보자, 과연 그들이 부동산에 대해 돈을 빌려줄때 이렇게 될 줄 모르고 돈을 빌려줬을까? 

내생각에는 충분히 이런 상황들을 예측했을것 같다. 

그러지 않고서야, 부실해 보이는 채권들을 은행 건전성을 위해 다른 기관으로 파는 행동들은 없었겠지...

NPL을 생각해보면...

무튼 이런 상황에서 대안적으로 활용할 수 있는 제도는 리스제도라고 생각해볼 수 있다. 

특히 세일즈앤 리스백이라던가 트러스트앤 리스백을 사용할 수 있을것 같다. 

개인적인 생각으론 현재의 대책이 부동산 투기를 잡지 못하면, 보유세를 부과하는 방식으로 잡으려고 할것이고, 이마저도 잡지 못하면 최후의 수단으로 세일즈앤 리스백등을 할 가능성이 높아보인다. 

왜냐하면 주택 가격을 낮추기 위해서는 실제 공급 물량을 증가시켜야 하는데, 이런 경우에는 다주택자나, 투기를 하는 사람들에게 보유비용을 늘려서 어쩔 수 없이 팔게 하는 것을 만들어야 하기 때문이다. 생각컨데 부채를 많이 갖고 이렇게 투자를 했던 사람들 입장에서는 미국의 금리 인상은 보유비용의 증가나 다름없다. 또한 종합부동산세 인상 역시도 보유비용의 증가라고 볼 수 있다. 

상황 판단은 금리 인상 이후에 해야할것으로 예상 된다. 

다만 이번 정부가 궁극적으로 하고 싶은 경제 정책은 소비의 증가로 인한 경기 호황이다. 

이를 위해서는 부채를 줄이거나 이자를 줄이거나 가계의 유동성을 늘리거나 하는 방식이다. 

가계들이 현금을 쥐고 싶게 만드는 정책이 나오게 되지 않을까 싶다.